Построете Airbnb къща под наем в България 2026 | Инвестиционен наръчник

Растящият туристически сектор на България създава реални възможности за инвестиции в имоти за ваканционен наем. С правилната локация, дизайн и управление, целево построена къща под наем може да генерира значителен доход, като същевременно ви предоставя лично убежище, когато не е резервирана.

Този наръчник покрива как да проектирате и построите оптимизиран за Airbnb имот в България.

Разгледайте подходящи за наем проекти →

Защо България за ваканционни наеми?

Растящ туристически пазар

България привлича разнообразни посетители:

• Ски туризъм: Банско, Боровец, Пампорово привличат ентусиасти на зимните спортове
• Плажен туризъм: Черноморското крайбрежие вижда милиони летни посетители
• Културен туризъм: Пловдив, Велико Търново привличат търсачи на история
• Еко/селски туризъм: Растящ сегмент, търсещ автентични преживявания

Благоприятна икономика

Строителните разходи и оперативните разноски са ниски:

• Строителство: €400-700/м² (срещу €1,500-3,000+ в Западна Европа)
• Данъци върху имота: €50-200/година
• Комунални услуги: €50-150/месец, когато е обитаван
• Управление: 15-25% от дохода от наем

Присъствие на платформи

Airbnb и Booking.com имат силно присъствие в България:

• Утвърдено доверие на гостите
• Лесно обявяване и управление
• Обработка на плащанията е уредена
• Системите за отзиви изграждат репутация

Най-добри локации за имоти под наем

Регион Банско

Потенциал за наем: Висок

• Ски сезон (Дек-Мар): €60-120/нощ
• Лято (Юни-Сеп): €40-70/нощ
• Годишна заетост: 40-60% е постижима

Защо работи:

• Топ ски дестинация на България
• Международна клиентела
• Целогодишна привлекателност (ски + туризъм)
• Утвърден пазар за наеми

Научете за строителство в Банско →

Черноморско крайбрежие

Потенциал за наем: Умерен до висок (сезонен)

• Връхно лято (Юли-Авг): €80-150/нощ
• Междинен сезон: €40-70/нощ
• Годишна заетост: 30-50% (силно сезонна)

Защо работи:

• Силно лятно търсене
• Привлекателност на плажния начин на живот
• Растящ интерес в междинния сезон

Разгледайте регион Варна → | Район Бургас →

Район Пловдив

Потенциал за наем: Умерен

• Целогодишно: €40-80/нощ
• По-стабилна заетост от сезонните дестинации
• Културен туризъм привлича

Защо работи:

• Наследство от Европейска столица на културата
• Целогодишна градска привлекателност
• Микс от бизнес и отдих

Вижте услуги в Пловдив →

Селски/имоти в села

Потенциал за наем: Нишов, но растящ

• Цени за екотуризъм: €50-100/нощ
• По-ниска заетост, но по-ниски разходи
• Премия за автентично преживяване

Защо работи:

• Растящ сегмент еко/селски туризъм
• Уникално позициониране
• По-ниска необходима инвестиция

Оптимален размер на къщата за наеми

Под 100м²: Идеално за самостоятелни строители

Нашите C-101 (80м²) и C-102 (97м²) са идеални имоти под наем:

Предимства:

• Допустими за самостоятелно строителство (значителни спестявания)
• По-ниски строителни и оперативни разходи
• По-лесни за управление
• Привличат двойки и малки групи (най-големият пазарен сегмент)
• Конкурентни нощувки

C-101 (80м²):

• 1 спалня, спи 2-4
• Перфектна за двойки
• По-ниски разходи за почистване/оборот
• Цена: €2,493 €2,168

Вижте C-101 →

C-102 (97м²):

• 2 спални, спи 4-6
• Семейства и групи приятели
• По-висок потенциал за нощувка
• Цена: €2,731 €2,375

Вижте C-102 →

По-големи имоти: 100-200м²

За премиум наеми или множество гостуващи групи:

• По-високи нощувки
• Могат да поберат по-големи групи
• По-сложно управление
• Изисква изпълнител (над 100м²)

Дизайнерски характеристики за наеми

Задължителни характеристики

Потенциал за професионални снимки:

• Интересни архитектурни детайли
• Добро естествено осветление
• Инстаграм-подходящи пространства
• Гледки или външни зони

Удобство за гостите:

• Отворен план на живеене (изглежда просторен на снимки)
• Добре оборудвана кухня
• Добра баня/бани
• Надеждно отопление/охлаждане
• Бърза WiFi инфраструктура

Удобство за управление:

• Издръжливи, лесни за почистване повърхности
• Качествени уреди, които не се чупят
• Прости системи, които гостите могат да управляват
• Сигурно съхранение за вещи на собственика

Външни пространства

Външните зони драматично подобряват привлекателността:

• Покрита тераса за гъвкавост при различно време
• Барбекю или зона за готвене навън
• Градина или озеленени околности
• Джакузи (премиум позициониране)
• Паркомясто

Нашите проекти включват покрити тераси, които не се броят към прага от 100м².

Местен характер

Гостите търсят автентични преживявания:

• Традиционни архитектурни елементи
• Местни материали (камък, дърво)
• Регионални дизайнерски акценти
• Връзка с българската култура

Финансови прогнози

Инвестиционен пример: 80м² имот под наем

Първоначална инвестиция:

• Земя (планински курортен район): €15,000-30,000
• Строителство (самострой): €35,000-45,000
• Проекти (C-101): €2,168
• Обзавеждане: €5,000-10,000
• Общо: €57,000-87,000

Годишна прогноза за доход:

• 100 нощи при €70 средно: €7,000
• Минус управление (20%): €1,400
• Минус комунални/поддръжка: €1,500
• Нетен доход: ~€4,100/година

Показатели за възвращаемост:

• Брутна доходност: 8-12% от инвестицията
• Възвращаемост: 15-20 години (без поскъпване)
• Плюс: Стойност за лична употреба, поскъпване на имота

Подобряване на възвращаемостта

Увеличете заетостта:

• Професионална фотография
• Конкурентни цени
• Отлични отзиви
• Обява в множество платформи

Увеличете цените:

• Премиум удобства (джакузи, сауна)
• Уникални дизайнерски характеристики
• Перфектна чистота
• Бързо време за отговор

Намалете разходите:

• Самостоятелно строителство
• Енергоефективен дизайн
• Самоуправление (ако сте местен)
• Правилна поддръжка, предотвратяваща ремонти

Законови изисквания за наеми

Регистрация

Ваканционните наеми в България изискват:

• Регистрация в местната община
• Събиране на туристически данък (варира по локация)
• Годишно отчитане
• Съответствие с пожарната безопасност

Данъчни задължения

Доходът от наем се облага:

• Данък върху личния доход: 10% плоска ставка
• Възможна бизнес регистрация при значителна дейност
• Налични приспадания за разходи
• Консултирайте се с български данъчен съветник

Застраховка

Обмислете специализирано покритие:

• Застраховка на имота
• Отговорност за наранявания на гости
• Застраховка на съдържание
• Прекъсване на бизнеса

Опции за управление

Самоуправление

Ако сте местен или посещавате често:

• Запазвате 100% от дохода от наем
• Директни отношения с гостите
• Незабавна реакция при проблеми
• Изисква се повече работа

Местен мениджър на имота

За отдалечени собственици:

• 15-25% от дохода от наем
• Размяна на ключове, координация на почистването
• Комуникация с гости
• Надзор на поддръжката

Пълно обслужване

Напълно пасивен подход:

• 25-35% от дохода
• Всички аспекти са обхванати
• По-ниско лично участие
• Подходящо за отдалечени собственици

Често задавани въпроси

Каква е минималната инвестиция за Airbnb имот?

Със селска земя (€5,000-10,000), самостоятелно строителство (€35,000-45,000) и базово обзавеждане, бихте могли да започнете от около €45,000-60,000 общо. Премиум локациите изискват значително повече.

Могат ли чужденци да притежават имоти под наем в България?

Да. Гражданите на ЕС имат равни права. Гражданите извън ЕС могат да притежават сгради директно; земята може да бъде притежавана чрез българска фирма. Доходът от наем се облага в България.

Каква заетост е реалистична?

Зависи силно от локацията и качеството на управление. Добре управлявани имоти на премиум локации постигат 40-60%. Бюджетирайте за 30-40% първоначално и подобрявайте оттам.

По-добре е да купя съществуващ или да строя нов?

Строенето на ново позволява оптимизиран за наем дизайн и модерна ефективност. Закупуването на съществуващ дава незабавна наличност, но може да се нуждае от ремонт. Ново строителство под 100м² предлага значителни спестявания чрез самострой.

Започнете проекта си за имот под наем

Добре проектиран имот под наем на правилната българска локация може да осигури значителен доход, като расте в стойност. Нашите проекти под 100м² предлагат идеалната комбинация от привлекателност за наем и спестявания от самострой.

Вашите следващи стъпки:

1. Разгледайте подходящи за наем проекти — фокусирайте се върху C-101 и C-102
2. Проучете пазара на наеми на целевата си локация
3. Изчислете реалистична инвестиция и възвращаемост
4. Свържете се с архитект Миглена, за да обсъдите проекта си за имот под наем

Всички проекти включват 15% отстъпка—започнете да строите българския си имот под наем днес.

Вижте всички готови проекти за къщи →