Гостна къща проекти България 2026 | Наръчник за вторични сгради

Гостната къща добавя гъвкавост към вашия български имот—настаняване на посетители, генериране на доход от наем, осигуряване на работно пространство или създаване на независимо живеене за членове на семейството. Българските строителни регулации правят добавянето на вторично жилище както законно, така и практично.

Този наръчник покрива всичко, което трябва да знаете за планиране и строителство на гостна къща в България.

Разгледайте проекти за гостни къщи →

Защо да строите гостна къща?

Множество употреби

Добре проектирана гостна къща служи за много цели:

Настаняване на гости: Приютете приятели и семейство комфортно
Доход от наем: Airbnb или дългосрочен наемател
Домашен офис: Отделете работата от живеенето
Многопоколенческо живеене: Родители или пораснали деца наблизо
Жилище за настойник: Управление на имота на място
Бъдеща гъвкавост: Нуждите се променят с времето

Стойност на имота

Гостните къщи обикновено увеличават стойността на имота:

Допълнителното жилищно пространство е ценно
Потенциалът за доход привлича купувачи
Гъвкавостта привлича разнообразни купувачи
Добре построените структури запазват стойност

Български предимства

Строенето на гостна къща тук е особено привлекателно:

По-ниски строителни разходи от Западна Европа
Прилагат се регулации за самострой под 100м²
Достъпна земя за по-големи парцели
Разхлабени регулации в сравнение с много страни

Законова рамка

Основни срещу вторични структури

Разбиране на класификацията:

Основно жилище:

Главно жилище на имота
Всички строителни кодове се прилагат
Изисква се пълен процес за разрешително

Вторично жилище (гостна къща):

Подлежи на същите строителни регулации
Трябва да отговаря на изискванията за отстояние
Връзката към комунални услуги може да се различава
Може да бъде самострой, ако е под 100м²

Правилото за самострой под 100м²

Гостните къщи се възползват от тази регулация:

Под 100м²: Допустимо за самострой
Не се изисква лицензиран изпълнител
Опростен процес за разрешително
Покритите площи не се броят към лимита
Перфектно за компактни гостни къщи

Нашият C-101 (80м²) е идеална гостна къща за самострой.

Изисквания за разрешително

За вторично жилище:

Изискват се архитектурни планове
Строително разрешително от общината
Ситуационен план, показващ и двете структури
Адресирани връзки към комунални услуги
Спазени изисквания за отстояние

Ограничения за застрояване на парцела

Общините определят максимално покритие:

Обикновено 20-40% от площта на парцела
Комбиниран отпечатък на всички сгради
Проверете местните регулации
По-големите парцели имат повече гъвкавост

Дизайнерски съображения

Опции за размер

Изберете въз основа на предназначената употреба:

Компактна (40-60м²):

Една спалня + дневна/кухня
Перфектна за двойка гости
Ниски строителни разходи
Лесна за поддръжка

Стандартна (60-80м²):

Една-две спални
Пълна кухня и дневна
Подходяща за малко семейство
Дизайнът C-101 работи добре

Максимум самострой (80-100м²):

Две спални
Пълни удобства
Годна за дългосрочно обитаване
C-102 предоставя тази опция

Ниво на независимост

Колко отделена от главната къща?

Напълно независима:

Собствен вход и паркинг
Пълна кухня
Всички комунални услуги отделни
Може да функционира самостоятелно

Полусвързана:

Близо до главната къща
Споделени външни пространства
Може да споделя някои комунални услуги
По-неформално усещане

Свързана:

Физическа връзка с главната къща
Може да споделя вход
По-прости връзки към комунални услуги
По-малко уединение

Задължителни характеристики

Гостните къщи трябва да включват:

Частен вход
Пълна баня
Мини кухня или пълна кухня
Място за спане
Дневна/сядащ ъгъл
Покрито външно пространство
Място за съхранение

Удобства за наем

Ако обмисляте Airbnb или наем:

Качествен матрак и спално бельо
Добре оборудвана кухня
Надежден интернет (критично)
Отопление и охлаждане
Паркомясто
Съоръжения за пране
Външни мебели

Местоположение на имота

Съображения за поставяне

Къде да разположите гостната си къща:

Спазвайте изискванията за отстояние
Обмислете уединението и за двете жилища
Достъп за строителни материали
Маршрути за връзка към комунални услуги
Гледки и ориентация
Разпределение на външното пространство

Баланс на уединението

Намиране на правилното разстояние:

Твърде близо: Липса на независимост
Твърде далече: Неудобно за комунални/достъп
Обмислете зрителните линии от двете
Озеленяването може да добави уединение
Споделени срещу отделни външни площи

Връзки към комунални услуги

Планиране на услуги:

Вода: Разширете от главната или отделен водомер
Електричество: Подтабло от главното или отделен електромер
Канализация: Свържете към главната система или отделна септична
Интернет: Разширете WiFi или отделна връзка
Газ: Ако е приложимо, планирайте маршрутизацията

Анализ на разходите

Строителни разходи

Типична инвестиция за гостна къща:

Размер	Цена самострой	Цена с изпълнител
50м²	€20,000-30,000	€35,000-45,000
70м²	€28,000-40,000	€45,000-60,000
90м²	€36,000-50,000	€55,000-75,000

Плюс архитектурни планове, разрешителни и довършителни работи.

Пълен бюджетен пример

Проект за 80м² гостна къща:

Позиция	Ценови диапазон
Архитектурни планове (C-101)	€2,168
Такси за строително разрешително	€200-400
Строителство (самострой)	€32,000-45,000
Връзки към комунални услуги	€1,000-3,000
Вътрешно довършване	€5,000-10,000
Обзавеждане (ако е за наем)	€3,000-7,000
Общо	€43,000-67,000

Възвращаемост на инвестицията

Ако се използва за наем:

Доход от Airbnb: €3,000-8,000/година възможно
Дългосрочен наем: €200-400/месец
Период на възвращаемост: 8-20 години в зависимост от употребата
Плюс увеличение на стойността на имота

Проекти за гостни къщи

C-101: Идеална гостна къща (80м²)

Перфектен размер за гости:

Отворена зона дневна/кухня
Комфортна спалня
Пълна баня
Покрита тераса за релакс
Допустима за самострой
Цена: ~~€2,493~~ €2,168

Вижте детайли за C-101 →

C-102: Семейна гостна къща (97м²)

Когато гостите имат нужда от повече място:

Две отделни спални
По-големи жилищни площи
Включено помощно пространство
Достъпност на приземно ниво
Допустима за самострой
Цена: ~~€2,731~~ €2,375

Вижте детайли за C-102 →

Подход към строителството

Самострой за гостни къщи

Особено практично за вторични структури:

По-ниски залози от главния дом
Можете да си отделяте време
Научете умения за бъдещи проекти
Максимални икономии на разходи
Останете на място по време на строителството

Фазово строителство

Ако бюджетът е ограничен:

Фаза 1: Груб строеж и базови комунални услуги
Фаза 2: Вътрешно довършване
Фаза 3: Обзавеждане и озеленяване
Разпределете разходите във времето
Използвайте като склад/работилница по време на фазите

Помощ от изпълнител

Дори при самострой:

Обмислете професионални фундаментни работи
Покривната конструкция може да се възползва от помощ
Окончателни електрически връзки се изискват по закон
Специализирани довършителни работи, ако се желаят

Регионални съображения

Планински имоти

За имоти близо до Троян или Банско:

Важно инженерство за снежно натоварване
Система за отопление е задължителна
Покрит вход за времето
Потенциално по-високи строителни разходи
Потенциал за ски наем

Крайбрежни имоти

За райони Варна или Бургас:

Приоритет лятно охлаждане
Акцент върху живот на открито
Висок потенциал за сезонен наем
Материали, устойчиви на корозия
Съображения за бури

Селски имоти

За село или провинция:

По-разхлабени опции за разполагане
Съображения за септична система
Може да е основно жилище първоначално
По-ниски строителни разходи
Възможни офф-грид опции

Често задавани въпроси

Нужно ли ми е разрешително за гостна къща?

Да, гостните къщи като постоянни структури изискват строителни разрешителни. Процесът е по-опростен за структури под 100м² и можете да строите сами, но разрешителни все още се изискват.

Мога ли да отдавам гостната си къща под наем?

Да, краткосрочен наем (Airbnb) и дългосрочен наем са законни. Ще трябва да се регистрирате в общината и да плащате приложимите данъци върху дохода от наем.

На какво разстояние от главната къща трябва да е гостната къща?

Това зависи от местните регулации. Прилагат се минимални отстояния от границите на имота (обикновено 3м). Разстоянието от главната къща често е ваш избор в рамките на лимитите за покритие.

Може ли гостната къща да е в различен стил от главната къща?

Да, въпреки че поддържането на известна дизайнерска последователност често изглежда по-добре и може да помогне с разрешителните. Вашият архитект може да съветва за съвместими дизайнерски подходи.

Какво ако построя гостната къща първо?

Много хора правят това—живеят в гостната къща, докато строят главната къща. Тя се превръща във ваша строителна база и след това се преобразува за гости, когато главната къща е завършена.

Започнете проекта си за гостна къща

Гостната къща добавя гъвкавост и стойност към вашия български имот. Нашите проекти под 100м² правят строителството на гостна къща практично и достъпно чрез самострой.

Вашите следващи стъпки:

Разгледайте проекти за гостни къщи — C-101 и C-102 работят перфектно
Прегледайте допустимото покритие на парцела си
Обмислете основния си случай на употреба
Свържете се с архитект Миглена за съвет при планиране на гостна къща

Всички проекти включват 15% отстъпка—добавете гостна къща към имота си днес.

Вижте всички готови проекти за къщи →