Какъв размер къща мога да построя без строител в България 2026
Един от най-честите въпроси, които получавам от клиенти, планиращи да строят в България, е: „Какъв е максималният размер къща, която мога законно да построя сам, без да наемам лицензирана строителна фирма?” Отговорът е добра новина за строителите с ограничен бюджет—и точно затова нашите готови проекти се фокусират върху категорията под 100м².
Разбирането на тези регулации може да ви спести десетки хиляди евро и да ви даде свободата да построите мечтания си дом по ваши условия.
Вижте готови проекти под 100м² →
Правилото за 100м²: Прагът за самостоятелни строители в България
Българското строително законодателство категоризира сградите в различни класове въз основа на размер, сложност и предназначение. За еднофамилно жилищно строителство магическото число е 100 квадратни метра.
Къщи под 100м²: Опростени изисквания
Когато къщата ви е под 100м², вие се възползвате от:
- Не се изисква лицензирана строителна фирма за изпълнение на строежа
- Опростени изисквания за надзор по време на строителството
- Намалена документация за определени строителни фази
- Собственикът може законно да действа като строител с правилни архитектурни планове
- По-бърза обработка на разрешителни в повечето общини
Това не означава, че можете да строите без никакъв контрол—все още ви трябват:
- Професионални архитектурни планове (всички наши готови проекти отговарят на това)
- Валидно разрешение за строеж от вашата община
- Правилни инспекции на ключови етапи на строителството
- Лицензирани професионалисти за електрически и газови работи
Къщи 100-200м²: Увеличени изисквания
След като надхвърлите 100м², регулациите се затягат:
- Строителният надзор става задължителен
- Изисква се по-детайлна документация
- Някои общини изискват регистрирани строители
- Честотата на инспекциите се увеличава
Къщи над 200м²: Пълно професионално строителство
За по-големи домове:
- Обикновено се изисква лицензирана строителна фирма
- Задължително пълно управление на строителството
- Изчерпателна документация за безопасност
- Необходими множество професионални подписи
Защо 100м² е идеалният размер
Прагът от 100м² не е произволен—той представлява размера, при който компетентно лице може реалистично да управлява качеството на строителството без професионален надзор. Ето защо този размер работи:
Практичен обхват на строителството
Къща от 80-100м² обикновено включва:
- 2-3 спални
- 1-2 бани
- Отворено дневно/трапезария/кухня
- Складови помещения
- Покрито външно пространство (тераса/веранда)
Това е достатъчно пространство за:
- Двойки, които започват
- Малки семейства (2-3 души)
- Пенсионери, които намаляват размера
- Ваканционни/почивни домове
- Имоти за отдаване под наем
Управляема сложност
При този размер техническите системи остават управляеми:
- Едно електрическо табло (обикновено 24-32 вериги)
- Праволинейни ВиК трасета
- Прости изисквания за ОВК
- Стандартни дизайни на фундаменти
- Конвенционални покривни конструкции
Нашата Къща C-101 с 80м² и Къща C-102 с 97м² са специално проектирани да максимизират удобството за живеене, като остават под прага.
Изчисляване на квадратни метри: Какво се брои?
Разбирането как се изчисляват квадратните метри е от решаващо значение за оставането под 100м²:
Включено в броенето
- Цялото затворено отоплено жилищно пространство
- Вътрешни стени (измерени до външната страна)
- Вградено съхранение в жилищната обвивка
- Затворени стълбища (при многоетажни дизайни)
Обикновено изключени
- Открити тераси и балкони
- Покрити, но незатворени веранди
- Неотопляеми гаражи и навеси
- Сутеренно съхранение (неотопляемо, нежилищно)
- Покривни надвеси
Това означава, че къща с 95м² вътрешно пространство може да има 30м² покрита тераса и 20м² навес, без да надхвърля прага—давайки ви значително повече използваемо пространство.
Готови проекти под 100м²
Нашето портфолио включва дизайни, специално оптимизирани за самостоятелно строителство:
Къща C-101: Компактно планинско шале
- Размер: 80м² (значително под прага)
- Спални: 1
- Етажи: 1 (едноетажна)
- Стил: Уютна планинска естетика
- Цена:
€2,493€2,168 (15% отстъпка)
Перфектна за: Ваканционни домове, пенсионни убежища, първи домове в райони като Банско, Боровец или Пампорово.
Къща C-102: Ефективен семеен дом
- Размер: 97м² (точно под прага)
- Спални: 2
- Етажи: 1 (едноетажна)
- Стил: Многоскатен покрив, веранда на ниво терен
- Цена:
€2,731€2,375 (15% отстъпка)
Перфектна за: Малки семейства, двойки, които планират напред, инвестиционни имоти в региони като Пловдив, Стара Загора или Велико Търново.
Финансовото предимство
Строенето под 100м² сами срещу наемане на изпълнител за по-голям дом:
| Подход | Размер | Цена на строителство | Цена на проект | Общо |
|---|---|---|---|---|
| Самостоятелно C-101 | 80м² | ~€35,000 | €2,168 | ~€37,000 |
| От изпълнител | 150м² | ~€105,000 | €5,000 | ~€110,000 |
| Самостоятелно C-102 | 97м² | ~€45,000 | €2,375 | ~€47,000 |
По-малката, самостоятелно построена опция често осигурява еквивалентно качество на живот на 40-60% от цената.
Често задавани въпроси
Ограничението от 100м² е за площта на застрояване или общата етажна площ?
Обща етажна площ на затворено, отоплено пространство. Двуетажна къща с 50м² на етаж = 100м² общо.
Нужни ли ми са професионални сертификати, за да строя сам?
Не се изискват лични сертификати за самостоятелни строители под 100м². Нужни са ви професионални планове и трябва да наемете лицензирани електротехници и газови монтажници за тяхната специфична работа.
Могат ли чужденци да използват освобождаването за самостоятелни строители?
Да. Гражданите на ЕС имат равни права. Гражданите извън ЕС могат да притежават сгради (собствеността на земя изисква българска фирма, но сградата може да бъде лична собственост).
Какво се случва, ако случайно надхвърля 100м²?
Разрешителното ви определя размера. Строенето по-голямо от разрешеното създава правни проблеми, независимо от прага. Останете в рамките на одобрените си планове.
Започнете вашето пътешествие като самостоятелен строител
Прагът от 100м² създава истинска възможност за практични строители да построят собствените си домове законно и достъпно. Нашите готови проекти са специално проектирани да ви помогнат да се възползвате от тази възможност.
Вашите следващи стъпки:
- Разгледайте проекти под 100м² — филтрирайте по размер
- Прегледайте C-101 (80м²) и C-102 (97м²)
- Свържете се с архитект Миглена с въпроси за конкретния парцел
- Проверете нашата страница с цени за пълна информация за разходите
Всички готови проекти в момента включват 15% отстъпка — перфектното време да започнете да планирате самостоятелно построения си български дом.
