Купуване на парцел в България за строителство 2026 | Пълен наръчник

Намирането на правилния строителен парцел често е най-предизвикателната част от създаването на българския ви дом. Локацията, правният статус и възможността за строителство влияят на това дали мечтаният проект може да стане реалност. Този наръчник покрива всичко, което трябва да знаете, преди да закупите земя в България.

Разбирането на тези фактори, преди да купите, предотвратява скъпи изненади и гарантира, че земята ви действително може да побере дома, който искате да построите.

Разгледайте проекти за къщи →

Видове земя в България

Урегулиран имот (УПИ)

Идеалният избор за строителство:

• Вече е зонирана за строителство
• Има определени строителни параметри (височина, покритие, плътност)
• Свързана или може да бъде свързана с комунални услуги
• По-бърз процес на разрешителни
• Премиум цена, но по-малко усложнения

Земеделска земя

По-достъпна, но изисква преобразуване:

• Не може да се строят жилищни сгради директно
• Трябва да се кандидатства за промяна на предназначението
• Процесът отнема 6-18 месеца
• Допълнителни разходи: €2,000-5,000+ в зависимост от локацията
• Не всяка земеделска земя може да бъде преобразувана

Горска територия

Обикновено не е подходяща за жилищно строителство:

• Строги ограничения за застрояване
• Преобразуването е изключително трудно или невъзможно
• Избягвайте, освен ако не е специално препоръчано

Земя в регулационните граници на населено място

Земя в границите на град/село, но все още нерегулирана:

• Обикновено може да се строи след регулация
• Може да се наложат градоустройствени процедури
• Проверете конкретния статус в общината

Цени на земята в България (2026)

Цените варират драматично по локация:

Селски райони (села, малки градове)

• Регион Ловеч: €5-20/м²
• Регион Монтана: €3-15/м²
• Регион Видин: €2-10/м²
• Села в Централен Балкан: €5-25/м²

Второстепенни градове

• Покрайнини на Пловдив: €30-80/м²
• Велико Търново: €20-60/м²
• Стара Загора: €20-50/м²
• Регион Бургас: €30-100/м²

Премиум локации

• Район Банско: €50-200/м²
• Крайбрежие на Варна: €80-300/м²
• Покрайнини на София: €100-400+/м²
• Близост до ски курорти: €100-500+/м²

Какво означава това за вашия бюджет

За 80-100м² къща, изискваща приблизително 400-600м² земя:

Тип локация	Цена на земята	Цена на къщата	Общо
Селско село	€3,000-10,000	€35,000-50,000	€38,000-60,000
Второстепенен град	€15,000-40,000	€40,000-55,000	€55,000-95,000
Курортен район	€30,000-100,000	€45,000-60,000	€75,000-160,000

Задължителни проверки преди покупка

1. Проверка на правния статус

Проверка в имотния регистър:

• Потвърдете, че продавачът е законен собственик
• Проверете за ипотеки или тежести
• Уверете се, че няма правни спорове
• Прегледайте историята на имота

Проверка в кадастъра:

• Потвърдете точните граници
• Уверете се, че площта съответства на акта
• Проверете за припокриващи се претенции
• Осигурете правилна регистрация

2. Зониране и строителни параметри

Заявете от общината:

• Текущо зониране
• Максимална височина на сградата
• Максимален процент на застрояване (обикновено 20-40%)
• Максимална плътност (коефициент на обща етажна площ)
• Изискуеми отстъпи от границите
• Специални ограничения

Ключов документ: Визата за проектиране показва точно какво може да се построи.

3. Наличие на комунални услуги

Проверете достъпа до:

• Електричество (разстояние до точката на свързване)
• Водоснабдяване (общинско или необходим кладенец)
• Канализация (общинска или необходима септична яма)
• Достъп до път (асфалтиран или неасфалтиран, публичен или частен)
• Интернет/телекомуникации

Получете писмено потвърждение от комуналните компании за осъществимост и разходи за свързване.

4. Физическа оценка на терена

Посетете имота, за да проверите:

• Действителните граници съответстват на документите
• Терен (наклон, препятствия, растителност)
• Съседни имоти и потенциални проблеми
• Състояние на пътя за достъп
• Признаци на наводняване или проблеми с дренажа
• Почвени условия (изкопайте тестов изкоп, ако е възможно)

5. Местни познания

Попитайте съседи и местни за:

• Известни проблеми със земята
• Предишни опити за строителство
• Височина на подпочвените води
• Сезонни условия (наводняване, достъп)
• Съседска динамика

Процесът на покупка

Стъпка 1: Предварителен договор

• Очертава условията на продажбата
• Обикновено включва капаро (10-20%)
• Определя срокове за завършване
• Изброява условия (чиста собственост и т.н.)
• Дава време за дю дилиджънс

Стъпка 2: Дю дилиджънс

• Завършете всички проверки за верификация
• Прегледайте всички документи
• Ангажирайте адвокат за правен преглед
• Потвърдете финансирането
• Разрешете проблеми преди продължаване

Стъпка 3: Нотариална сделка (Нотариален акт)

• И двете страни присъстват при нотариуса
• Пълното плащане се превежда
• Нотариалният акт се подписва
• Регистрация в имотния регистър
• Данъци и такси се плащат

Разходи за покупка

Позиция	Типична цена
Нотариални такси	0.1-1.5% от стойността на имота
Данък прехвърляне	2-3% (варира по общини)
Такси за регистрация	0.1%
Адвокатски хонорари	€500-1,500
Комисионна на агент	2-3% (ако се използва)
Общи допълнителни разходи	~5-8% от покупната цена

Чуждестранни купувачи: Специални съображения

Граждани на ЕС

Пълни права на собственост:

• Могат да купуват земя и сгради свободно
• Същите права като българските граждани
• Без ограничения по локация или размер
• Могат да строят при същите регулации

Граждани извън ЕС

Сградите са разрешени, земята изисква фирма:

• Могат да купуват сгради (къщи, апартаменти) директно
• Земеделската и градската земя изисква българска фирма
• Учредяване на фирма: €500-1,000 + годишна поддръжка
• Сградата може да бъде лична собственост, фирмата притежава земята
• Обичайна и добре установена практика

Важни стъпки за чужденци

1. Получете български данъчен номер (ЕГН/БУЛСТАТ)
2. Отворете българска банкова сметка
3. Използвайте български адвокат, запознат с чуждестранни купувачи
4. Осигурете правилно превеждане на документите
5. Обмислете пълномощно, ако не присъствате на всички стъпки

Често срещани грешки за избягване

Купуване без проверка

Никога не разчитайте само на твърденията на продавача. Винаги независимо проверявайте:

• Собственост
• Зониране
• Граници
• Наличие на комунални услуги
• Правен статус

Игнориране на проблеми с достъпа

Красив парцел е безполезен, ако не можете да го достигнете:

• Проверете законния достъп до път
• Проверете целогодишната достъпност
• Разберете отговорностите по поддръжка
• Обмислете достъпа за аварийни превозни средства

Подценяване на разходите за преобразуване

Преобразуването на земеделска земя не винаги е ясно:

• Не всяка земя може да бъде преобразувана
• Процесът отнема месеци до години
• Разходите се натрупват значително
• Няма гаранция за одобрение

Пропускане на професионална помощ

Спестете пари, като наемете професионалисти:

• Адвокат за правна проверка
• Геодезист за потвърждение на границите
• Архитект за оценка на възможността за строителство
• Местен агент за преговори и процес

Намиране на строителна земя

Източници за търсене на земя

Онлайн портали:

• imot.bg (най-много обяви)
• imoti.bg
• alo.bg
• Facebook групи за конкретни региони

Местни източници:

• Общински табла за обяви
• Местни агенти за недвижими имоти
• Предаване от уста на уста в селата
• Директни подходи към собственици

Нашата мрежа: Свържете се с архитект Миглена за препоръки в Троян, Ловеч и региона на Централен Балкан.

Често задавани въпроси

Колко земя ми трябва за къща?

За еднофамилен дом под 100м² планирайте минимум 400-500м², за да отговорите на изискванията за отстъпи. Идеално е 600-800м² за комфортно външно пространство. Проверете местните коефициенти на покритие (обикновено 20-40% максимално застрояване).

Мога ли да купя земя дистанционно, без да посещавам България?

Технически да, чрез пълномощно. Това обаче е рисковано. Винаги се опитвайте да посетите терена лично или да имате доверен представител, който да направи задълбочена инспекция. Снимките и документите не разкриват всичко.

Какво, ако земята има съществуващи постройки?

Старите постройки могат да бъдат активи (потенциал за ремонт) или пасиви (разходи за събаряне, правни усложнения). Проверете правния статус на всички сгради, проверете дали могат да бъдат съборени или трябва да бъдат запазени, и включете това в бюджета си.

Колко време от покупката до разрешителното за строеж?

С регулирана земя и готови архитектурни планове: 3-6 месеца. Със земеделска земя, нуждаеща се от преобразуване: 12-24 месеца. Включете този график в плановете си.

Готови да строите?

Намирането на правилната земя е основата на вашия строителен проект. След като имате парцела си, нашите готови проекти могат да ви помогнат да преминете бързо към фазите на разрешителни и строителство.

Вашите следващи стъпки:

1. Определете приоритетите си за локация и бюджет
2. Започнете търсене на земя, използвайки източниците по-горе
3. Разгледайте проекти за къщи, за да разберете какво искате да построите
4. Свържете се с архитект Миглена за оценка на терена, когато намерите обещаваща земя
5. Завършете дю дилиджънс преди покупка

Всички проекти включват 15% отстъпка и са готови за български заявления за разрешителни.

Вижте всички готови проекти за къщи →