Наемане на строителни фирми в България 2026 | Пълен наръчник

Независимо дали строите над 100м² (изискващо професионално строителство) или просто искате експертна помощ за проекта си за самострой, намирането на надеждни изпълнители в България изисква внимателна проверка. Правилният изпълнител може да направи проекта ви успешен; грешният може да се превърне в кошмар.

Този наръчник ви помага да намерите, оцените и работите ефективно с български строителни професионалисти.

Разгледайте проекти за къщи →

Кога се нуждаете от изпълнител

Изисква се по закон (над 100м²)

Българското строително законодателство изисква лицензирано строителство за домове над 100м²:

• Регистрация на лицензирана строителна фирма
• Професионален строителен надзор
• Официални договори и документация
• Инспекции за контрол на качеството

По избор, но полезно (под 100м²)

За проекти, допустими за самострой, може да наемете изпълнители за:

• Фундаментни работи (нужна техническа прецизност)
• Покривна конструкция (критични безопасност и хидроизолация)
• Електрически монтаж (изисква се лицензиран електротехник по закон)
• ВиК (сложните системи се възползват от опит)
• Специализирани довършителни работи (облицовка, мазилка)

Намиране на изпълнители

Източници за търсене на изпълнители

Препоръки:

• Препоръки от архитект (можем да предложим проверени изпълнители)
• Приятели/семейство, които са строили наскоро
• Местни експатски общности
• Български съседи в района на строителството ви

Онлайн проучване:

• Бази данни за регистрация на фирми
• Социални медии (Facebook групи за строителство)
• Сайтове за отзиви (ограничени, но растящи)
• Професионални директории

Местно присъствие:

• Посетете строителни обекти във вашия район
• Попитайте в магазините за строителни материали
• Общинският отдел за строителство може да има списъци
• Табла за обяви в селата

Какво да търсите

Основни квалификации:

• Регистрирана строителна фирма (проверете в онлайн регистъра)
• Подходящо лицензиране за размера на проекта
• Доказан опит с подобни проекти
• Проверими референции

Положителни знаци:

• Установена от 5+ години
• Собствено оборудване (не всичко под наем)
• Постоянен екип (не всички подизпълнители)
• Чисти, организирани текущи обекти
• Ясна комуникация

Предупредителни знаци:

• Искания само за кеш
• Без писмени оферти
• Необичайно ниски цени
• Натиск да започнете веднага
• Няма налични референции
• Лоши условия на текущия обект

Процес на проверка

Стъпка 1: Първоначален контакт (проверете множество)

Свържете се с поне 3-5 изпълнители:

• Опишете проекта си накратко
• Попитайте за наличност и интерес
• Поискайте предварителна среща
• Отбележете отзивчивост и професионализъм

Стъпка 2: Среща на терена

Срещнете се с изпълнителите на строителния си терен:

• Вижте как оценяват проекта
• Обсъдете плановете и сроковете си
• Попитайте за техния подход
• Преценете стила на комуникация

Въпроси за задаване:

• Колко подобни проекта сте завършили?
• Какво е текущото ви натоварване?
• Кой ще бъде супервайзор на обекта?
• Как се справяте с промени/проблеми?
• Каква е структурата на плащанията ви?

Стъпка 3: Писмена оферта

Поискайте детайлни писмени оферти, включващи:

• Разбивка по строителни фази
• Материали, включени срещу доставени от собственика
• Ясно посочени разходи за труд
• График с етапи
• График на плащанията
• Какво е изключено

Сравнете офертите внимателно:

• Същ обхват на работата?
• Подобни спецификации на материалите?
• Реалистични срокове?
• Ясни условия за плащане?

Стъпка 4: Проверка на референции

За топ 2-3 кандидати:

• Поискайте 3+ скорошни клиентски референции
• Действително се обадете/посетете референциите
• Задайте конкретни въпроси за опита
• Разгледайте завършена работа, ако е възможно

Въпроси към референции:

• Беше ли проектът завършен навреме?
• Имаше ли превишаване на разходите?
• Как се справяха с проблемите?
• Бихте ли ги наели отново?
• Проблеми след завършването?

Стъпка 5: Договаряне на договор

Никога не започвайте работа без писмен договор, покриващ:

• Детайлен обхват на работата
• Спецификации и материали
• Обща цена и график на плащанията
• Дати на начало и завършване
• Неустойки за закъснения
• Гаранционни условия
• Процес за разрешаване на спорове
• Изисквания за застраховка

Основни елементи на договора

Структура на плащанията

Стандартна българска практика:

• 10-20% аванс (покупка на материали)
• Плащания при етапи на прогреса
• 10% задържане до завършване
• Окончателно плащане след инспекция

Защитете се:

• Никога не плащайте повече от извършената работа
• Свържете плащанията с конкретни етапи
• Запазете задържането, докато всички дефекти не бъдат отстранени
• Вземете разписки за всички плащания

Управление на промените

Проектите се променят. Договорът ви трябва да посочва:

• Как се заявяват промени
• Как се определя цената на промените
• Кой одобрява промени
• Изисквания за документация
• Въздействие върху сроковете

Стандарти за качество

Посочете в договора:

• Референция към архитектурните планове
• Спецификации на материалите
• Стандарти за изработка
• Точки за инспекция
• Критерии за приемане

По време на строителството

Бъдете включени

Дори когато изпълнители се занимават с работата:

• Посещавайте обекта поне веднъж седмично
• Правете снимки при всяко посещение
• Документирайте прогреса и всякакви проблеми
• Присъствайте на ключови инспекции на етапи
• Адресирайте проблемите незабавно

Комуникация

Установете ясна комуникация:

• Единствена точка за контакт
• Редовен график за актуализации
• Писмено потвърждение на решения
• Запис на всички промени

Контрол на качеството

Следете качеството през целия процес:

• Проверявайте дали материалите съответстват на спецификациите
• Инспектирайте работата преди покриване (напр. армировка преди бетониране)
• Отбелязвайте отклонения от плановете
• Изисквайте корекции преди продължаване

Разрешаване на проблеми

Често срещани проблеми

Забавяне на графика:

• Време (легитимно, ако е документирано)
• Забавяне на материали (трябва да е отговорност на изпълнителя)
• Наличност на екип (често проблем на изпълнителя)
• Проблеми с подизпълнители

Проблеми с качеството:

• Работа, която не съответства на плановете
• Заменени материали с по-лошо качество
• Лоша изработка
• Нарушения на строителния кодекс

Превишаване на разходите:

• Непредвидени условия на терена (легитимно)
• Промени в обхвата (трябва да са предварително договорени)
• Увеличения на цените на материалите
• “Екстри”, които не са в оригиналната оферта

Стъпки за разрешаване

1. Документирайте всичко (снимки, писмена комуникация)
2. Обсъдете с изпълнителя спокойно и конкретно
3. Позовете се на условията на договора за договорения подход
4. Договорете решение с ясен срок
5. Ескалирайте, ако е необходимо (медиация, правен съвет)
6. Знайте кога да смените изпълнители (последна мярка)

Разходи и бюджетиране

Типични разходи за изпълнител

За строителство от изпълнител в България (2026):

Размер на къщата	Строителна цена	На м²
100-150м²	€55,000-100,000	€550-700
150-200м²	€85,000-140,000	€570-700
200-300м²	€120,000-210,000	€600-700

Разходите варират по локация, ниво на довършване и пазарни условия.

Какво е включено

Стандартните оферти на изпълнители обикновено включват:

• Фундамент
• Конструкция/стени
• Покрив
• Прозорци/врати
• Груба електрическа фаза
• Груба ВиК фаза
• Базова мазилка

Често изключени

Бюджетирайте отделно за:

• Подготовка на терена и достъп
• Комунални връзки
• Детайли на вътрешното довършване
• Кухненски и санитарни уреди
• Подови настилки
• Външни работи (озеленяване, огради)

Хибрид самострой + изпълнител

Много строители под 100м² използват хибриден подход:

Изпълнителят се занимава с:

• Фундамент (критична прецизност)
• Покрив (безопасност и качество)
• Електричество (законово изискване за лиценз)

Собственикът се занимава с:

• Вътрешно довършване
• Боядисване
• Озеленяване
• Някои монтажи

Това спестява пари, като гарантира, че критичните елементи са професионално изпълнени.

Често задавани въпроси

Как да проверя дали изпълнителят е правилно лицензиран?

Проверете в онлайн регистъра на Камарата на строителите в България. Проверете регистрацията на фирмата в Търговския регистър. Поискайте да видите лицензи и застрахователни сертификати.

Трябва ли да плащам в брой?

Винаги изисквайте и плащайте чрез банков превод с ясно описание. Плащанията в брой не оставят запис за спорове или данъчни цели. Легитимните изпълнители приемат банкови преводи.

Какво ако изпълнителят ми изостави проекта?

Документирайте всичко, задръжте дължимите плащания, консултирайте се с адвокат относно принудителното изпълнение на договора и бъдете готови да намерите заместващ изпълнител. Превенцията (правилна проверка, плащания на етапи) е по-добра от лечението.

Мога ли да наема чуждестранни изпълнители?

Изпълнителите от ЕС могат законно да работят в България. Те все пак трябва да бъдат регистрирани за данъчни цели в България. Комуникацията и прилагането на гаранцията може да са по-сложни с чуждестранни изпълнители.

Работете с увереност

Правилният изпълнител прави строителството в България успешно. Правилната проверка, ясните договори и активното участие защитават инвестицията ви и водят до качествени резултати.

Вашите следващи стъпки:

1. Разгледайте проекти за къщи — разберете обхвата на проекта си
2. Свържете се с архитект Миглена за препоръки за изпълнители във вашия район
3. Започнете рано—добрите изпълнители често са резервирани месеци напред
4. Започнете с детайлни архитектурни планове (прави офертирането точно)

Всички проекти включват 15% отстъпка и служат като основа за точни оферти от изпълнители.

Вижте всички готови проекти за къщи →