Разрешителни за строителство в България 2026 | Пълен наръчник
Получаването на разрешителни за строителство в България може да изглежда обезкуражаващо, особено за чужденци, незапознати със системата. Въпреки това процесът е логичен и ясен, след като разберете включените стъпки. Този наръчник покрива всичко, което трябва да знаете за получаване на разрешение за строеж на българския ви дом.
Добра новина за по-малки проекти: домовете под 100м² се възползват от опростени изисквания, които правят разрешителните по-бързи и лесни за получаване.
Разгледайте проекти под 100м² →
Разбиране на строителните категории в България
Българското законодателство класифицира сградите в категории, които определят изискванията за разрешителни:
Категория 5: Опростени изисквания (под 100м²)
Жилищните сгради под 100м² попадат в най-простата категория:
- Най-бърза обработка на разрешителни
- Намалени изисквания за документация
- Разрешено самостоятелно строителство (не се изисква лицензиран изпълнител)
- Опростен строителен надзор
- По-ниски такси в повечето общини
Нашите проекти C-101 (80м²) и C-102 (97м²) са специално насочени към тази категория.
Категория 4: Стандартно жилищно (100-200м²)
Домовете между 100-200м² изискват:
- Пълна архитектурна документация
- Задължителен строителен надзор
- Някои общини изискват лицензиран изпълнител
- Стандартни срокове за обработка на разрешителни
- Увеличена честота на инспекции
Категория 3 и по-висока: Сложни проекти (200м²+)
По-големите домове и многофамилните сгради изискват:
- Задължителна лицензирана строителна фирма
- Пълно управление на проекта
- Изчерпателна документация за безопасност
- Удължена обработка на разрешителни
- Множество професионални подписи
Процесът за разрешително: Стъпка по стъпка
Стъпка 1: Проверка на земята (1-2 седмици)
Преди проектиране, проверете статуса на земята:
Необходими проверки:
- Земята е зонирана за жилищно строителство
- Няма тежести или правни спорове
- Комунални връзки са налични или осъществими
- Съществува път за достъп или може да бъде установен
- Няма екологични ограничения
Как да проверите:
- Заявете извлечение от имотния регистър
- Проверете в отдела за планиране на общината
- Проверете с Агенция по кадастъра
Стъпка 2: Виза за проектиране (2-4 седмици)
Заявете параметри за проектиране от общината:
Този документ определя:
- Зона за застрояване на вашия парцел
- Максимална височина на сградата
- Максимален процент на застрояване (обикновено 20-40%)
- Изискуеми отстъпи от границите
- Ограничения на плътност (ако е приложимо)
Необходими документи:
- Нотариален акт
- Актуална кадастрална скица
- Заявление
- Плащане на такса (варира по общини, обикновено €20-50)
Стъпка 3: Архитектурен проект (2-4 седмици)
Подгответе строителна документация:
За проекти под 100м²:
- Ситуационен план, показващ позицията на сградата
- Етажни планове, фасади, разрези
- Конструктивни изчисления
- Електрически и ВиК схеми
- Изчисления за енергийна ефективност
Използване на нашите готови проекти: Нашите проекти включват повечето от необходимата документация. Вашият архитект (или Миглена) ще ги адаптира към специфичните изисквания на вашия терен.
Стъпка 4: Техническа проверка (2-4 седмици)
Някои общини изискват предварителен преглед:
Техническият съвет оценява:
- Съответствие с визата за проектиране
- Спазване на строителния кодекс
- Изисквания за пожарна безопасност
- Конструктивна адекватност
- Осъществимост на комунални връзки
Стъпка 5: Заявление за разрешително (4-8 седмици)
Подайте пълно заявление в общината:
Обикновено необходими документи:
- Попълнени формуляри за заявление
- Документи за собственост (нотариален акт)
- Виза за проектиране
- Пълни архитектурни чертежи
- Конструктивни изчисления и чертежи
- Електрически проект
- ВиК проект
- Геодезическо заснемане
- Извлечение от имотния регистър
- Уведомления на съседи (ако се изисква)
- Плащане на такса
Таксите варират по общини:
- Малки общини: €100-300
- Средни градове: €200-500
- Големи градове: €300-800+
- Базирани на размер и сложност на сградата
Стъпка 6: Издаване на разрешително
След одобрение:
- Получавате строително разрешение
- Валидно 3 години (може да се удължи)
- Можете да започнете строителство
- Трябва да изложите разрешителното на обекта
Резюме на сроковете
| Стъпка | Продължителност | Бележки |
|---|---|---|
| Проверка на земята | 1-2 седмици | Може да се направи паралелно с проектирането |
| Виза за проектиране | 2-4 седмици | Изисква се преди финализиране на плановете |
| Архитектурен проект | 2-4 седмици | Използването на готови проекти е по-бързо |
| Техническа проверка | 2-4 седмици | Не се изисква във всички общини |
| Заявление за разрешително | 4-8 седмици | Варира значително по общини |
| Общо | 11-22 седмици | Може да е по-бързо за под 100м² |
Специални съображения за домове под 100м²
Предимства
Строенето под 100м² предлага предимства за разрешителни:
- По-бърза обработка в повечето общини
- Намалени изисквания за документация
- Не е нужен лиценз на строителна фирма
- Опростени изисквания за надзор
- По-ниски общи такси
Все още се изисква
Дори за малки домове се нуждаете от:
- Валидно строително разрешение
- Професионални архитектурни планове
- Правилни инспекции на ключови етапи
- Лицензиран електротехник за електрическа работа
- Лицензиран техник за газова работа (ако е приложимо)
Нашите планове помагат
Готовите проекти под 100м² включват:
- Предварително проектирана документация, готова за подаване за разрешително
- Съответствие с българските строителни кодекси
- Включени конструктивни изчисления
- Адаптируеми към специфични изисквания на терена
Изисквания за строителен надзор
Под 100м² (Категория 5)
- Собственикът може да надзирава строителството
- Препоръчва се квалифициран технически надзор, но не е задължителен
- Лицензирани професионалисти се изискват само за електричество и газ
- Все още се прилагат ключови точки за инспекция
Над 100м² (Категория 4+)
- Задължителен лицензиран строителен надзор
- Изискват се редовни инспекции на обекта
- Пълна документация на строителния процес
- Професионални подписи на всеки етап
Инспекции по време на строителството
Независимо от размера, очаквайте инспекции при:
-
Завършване на фундамента
- Проверка дали фундаментът съответства на одобрените планове
- Проверка на армировката преди бетониране
-
Завършване на конструкцията
- Стени, колони, греди на място
- Монтирана покривна конструкция
- Преди вътрешни довършителни работи
-
Окончателна инспекция
- Завършена сграда според плановете
- Всички системи работят
- Елементи за безопасност на място
- Получаване на удостоверение за завършване (Акт 16)
Акт 16: Удостоверение за завършване
Последната стъпка за законно обитаване:
Изисквания:
- Сградата съответства на одобрените планове
- Всички инспекции са преминати
- Комунални услуги са свързани
- Съответствие с пожарната безопасност
- Геодезическо заснемане на завършената сграда
Важност:
- Изисква се за законно пребиваване
- Необходимо за продажба/ипотека на имота
- Съществено за застраховка
- Финализиране на комунални връзки
Често срещани проблеми с разрешителни и решения
Проблем: Земята не е зонирана за строителство
Решение: Проверете зонирането преди покупка. Някои земеделски земи могат да бъдат презонирани, но това добавя 6-12 месеца и значителни разходи.
Проблем: Възражения от съседи
Решение: Спазвайте изискуемите отстъпи (обикновено 3м от границите). Някои проекти изискват уведомяване на съседи—поддържайте добри отношения.
Проблем: Липсващи документи
Решение: Използвайте опитен архитект, запознат с местните изисквания. Нашите услуги включват подготовка на документи.
Проблем: Промени в проекта след разрешително
Решение: Малки промени може да са разрешени с уведомление. Големите промени изискват изменение на разрешителното. Планирайте задълбочено преди подаване.
Работа с местните власти
Съвети за успех
- Бъдете търпеливи: Сроковете за обработка са ориентировъчни, не гаранции
- Подготвяйте пълни заявления: Липсващите документи причиняват забавяния
- Използвайте местна експертиза: Архитектите, запознати с вашата община, знаят специфичните изисквания
- Превеждайте документи: Всички чуждестранни документи се нуждаят от заверен български превод
- Поддържайте записи: Пазете копия от всички подавания и разписки
Езикови съображения
Всички заявления трябва да са на български:
- Чуждестранните документи изискват заверен превод
- Формулярите за заявление са на български
- Техническите спецификации трябва да са на български
- Помислете за наемане на местен представител, ако не говорите български
Често задавани въпроси
Колко време отнема да се получи разрешително за строеж в България?
За домове под 100м² очаквайте 3-5 месеца от стартиране на процеса до разрешително в ръка. По-големите проекти може да отнемат 4-6 месеца или повече.
Могат ли чужденци да получат разрешителни за строеж в България?
Да. Гражданите на ЕС имат равни права. Гражданите извън ЕС могат да строят на земя, притежавана чрез българска фирма. Процесът за разрешително е идентичен независимо от националността.
Какво се случва, ако строя без разрешително?
Незаконното строителство е изправено пред заповеди за събаряне и значителни глоби. Не може да бъде продадено, застраховано или ипотекирано. Винаги получавайте правилни разрешителни преди строителство.
Мога ли да използвам чуждестранни архитектурни планове?
Чуждестранните планове трябва да бъдат адаптирани към българските строителни кодекси и подпечатани от български архитект, регистриран в Камарата на архитектите. Нашите готови проекти вече са съвместими.
Започнете процеса за разрешително
Получаването на разрешителни за строеж в България е постижимо с правилна подготовка и професионално ръководство. Нашите готови проекти са проектирани да опростят процеса на разрешаване, особено за домове под 100м², които се възползват от намалени изисквания.
Вашите следващи стъпки:
- Разгледайте проекти под 100м² — проектирани за опростени разрешителни
- Прегледайте C-101 (80м²) и C-102 (97м²)
- Свържете се с архитект Миглена за насоки за разрешителни, специфични за терена
- Разгледайте изискванията на вашия регион чрез нашите страници по локации
Всички проекти включват 15% отстъпка и съответствие с българските строителни кодекси.
